부동산매매시 포괄양도양수

상가나 오피스텔, 지식산업센터 등 업무용 부동산을 매매할 때 특약사항에 포괄 양도양수라는 문구를 넣을 때가 있습니다

이 포괄 양도양수는 부가세 부분에 해당되는 매우 중요한 내용입니다

 

쉽게 설명하면 상가를 가지고 얘기해보면 상가 안에는 권리 부분인 보증금, 월세 등이 있고 시설물이 있는데 이 모든 것을 싸잡아 인수인계를 하는 것인데 이것이 포괄 양도양수입니다

포괄양도양수로 부동산 매매를 하는 경우에는 부동산이라는 재화뿐만 아니라 사업에 관한 모든 것이 여기에 포함이 됩니다

 

포괄양도양수의 주목적은 부가세 관련 내용이 포함되는데 최초에 상가 분양을 받은 사람이 건물에 대한 부가세를 내고 나중에 환급금을 받은 경우에 , 다음 매수자가 포괄양도양수 일 경우에 부가세를 주거나 받지 않는다는 내용이 여기의 핵심 내용입니다

포괄양도양수는 사업자의 동일성이 인정될 경우에 가능한데 매도자(임대인)가 일반사업자 라면 매수인(임차인)도 일반사업자여야 가능하고 서로 다른 성질을 갖고 있으면 성립이 돼지를 않습니다

쉽게 설명하면 매도인이 임대사업자라면 매수인도 임대사업을 할 사람이어야 합니다

 

업무용 부동산은 언제나 부가가치세가 따라다니는데 주택과 달리 면세가 아닌 과세 대상이 되기 때문에 업무용 상가나 오피스텔에는 월세를 내도 부가세가 붙는 것입니다

매매를 할 경우에도 건물분 가액에 대해서는 부가세를 내는 것이지요

매수인이 매도인에게 부가세를 내고 매도인은 그것을 국가에 납부한 다음에 매수인이 임대사업자를 내게 되면 다시 환급을 받는 구조입니다

하지만  포괄 양도양수라는 방법으로 매매를 하면 법적으로 오피스텔을 양도한 것으로 보는 것이 아니고 오피스텔이라는 자산이 포함된 임대사업을 양도한 것으로 봅니다

즉 사업을 양도한 것이지 재화를 판매한 것이 아니기 때문에 처음부터  부가세 문제가 생기지 않습니다

부가세 납부와 환급에 대한 절차가 생략됩니다

 

그런데 여기 또 다른 중요한 조건이 붙습니다

최소 10년간 임대사업을 유지해야 하고 십 년을 못 채운 상태로 중간에 임대사업을 끝내면 채운 기간만큼  n분의 1 금액만큼  부가세를 다시 환수 조치하게 됩니다

하지만 포괄양도양수라는 방법으로 매매를 하면 그 사업의 동일성이 유지된 상태로 넘어가는 것이니까 매도인이 환급받았던 부가세의 환수 문제가 발생되지 않습니다

그리고 업무용이 아닌 주택임대사업자도 매매를 할 때 포괄양도양수를 하는 경우가 있는데 주택임대사업자의 의무 임대기간을 다 못 채우면 과태료가 나오는데 임대기간을 포괄양도 양수하면 과태료는 나오지 않습니다

 

복잡하게 생각할 필요 없이 포괄 양도양수는 앞사람과 뒷사람이 그대로 사업을 유지하며 동일성만 갖추면 성립되는 법으로 정해논 것입니다

그래서 특약 내용에 흔히 보이는 포괄양도양수 조건이 붙는 것입니다

 

 

 

 

 

Lee Eun Sook(kkmt2024@naver.com)