신탁등기가 되어있는 집 계약시 조심할 사항

전세나 월세를 구하게 될 때 

가장 중요한 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 진행합니다

등기부등본에 보면 갑구와 을구를 나뉘어 있는데 갑구는 소유권에 관한 내용이고, 을구는 소유권 이외에 관한 내용(제한물건)에 대한 기록이 되어 있습니다

전세 계약을 할 때에는 보통은 대출금이 없거나 집값보다 많이 낮은 금액이 설정되어 있어야만 임차인은 불안하지 않아 계약을 하게 됩니다

그런데 갑구에 보면 소유권만 있는 경우도 있고 압류나 신탁등기가 되어있는 다른 조건이 붙어있는 경우도 있습니다

이때 계약을 진행할 때엔 압류는 무슨 내용이고 금액이 얼마인지 알아야 하고(대부분 국세체납, 과태료 등) 말소 조건으로 계약을 하면 되는데 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부를 꼭 확인을 해야 합니다

 

부동산 신탁등기는

신탁법상 신탁은 특정 재산권을 다른 사람으로 하여금 일정한 자의 이익과 일정한 목적물을 위해 재산권을 관리, 처분하는 것인데  등기를 해야만 알 수가 있어 신탁등기를 해놓는데 이 등기는 다른 제삼자에게 대항할 수 있습니다

이 신탁등기는 등기권리자가 수탁자(신탁회사)이고 의무자가 위탁자(집주인)가 되는 것입니다

이 수탁자가 임의로 신탄 등기를 할 수 있으며 신탁재산에 관한 권리의 이전으로 인하여 권리가 신탁재산에 속하지 않게 된 경우에 신탁등기 말소신청은 이전등기의 신청과 동일한 서면으로 하면 됩니다

 

그러니까 집 소유자의 권리를 수탁하고 신탁등기를 한 당사자가 권리를 행사할 수 있다고 쉽게 생각을 할 수 있습니다

그래서 집주인 맘대로 계약을 하거나 돈을 받으면 안 되고 꼭 신탁회사의 동의서나 신탁회사로 돈을 입금해야 한다는 내용입니다

 

우리는 등기부등본에 을구 사항에 대출이 없다면 쉽게 계약을 할 수도 있지만 이러한 신탁등기가 기재되어 있다면 웬만하면 계약을 하지 않는 것을 권하며 꼭 집이 맘에 들어 계약을 하겠다고 생각이 들면 신탁회사와의 관계와 신탁회사 직원과 통화를 해보고 서류 확보를 해야 합니다

월세의 경우에는 보증금이 크지 않아 문제가 없으나 전세는 금액이 커서 불안해 전세보증보험도 가입을 해야 하는데 신탁등기가 된 경우 보증보험가입이 어려울 수도 있습니다

 

부동산을 신탁하는 이유는 그 부동산의 입지와 환경이나 개발을 통해서 그 가치를 높이기 위한 개발신탁이나 은행에 돈을 빌리기 위해 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁 등이 있으며 일반적으로 제일 많은 것이 담보신탁입니다

담보신탁은 개발사가 신탁회사를 내세워 은행 담보를 설정하면 일반은행에서 대출을 받는 것보다 훨씬 더 많은 대출금을 확보할 수 있어서 이렇게 신탁등기로 대출을 진행합니다

 

신탁등기가 되어있는 건물은

등기부등본 확인

신탁원부 확인

신탁회사 동의서

신탁회사 계좌로 입금

 

이러한 순서대로 진행하면 문제가 없습니다

이상은 신탁등기가 되어 있는 부동산 계약 시 주의사항입니다